Самовольная постройка: правовые последствия ее возведения и возможность легализации

В настоящее время весьма актуальными стали проблемы, связанные с самовольным строительством.

С одной стороны, в соответствии с гл. 14 ГК РФ его осуществление представляет собой один из способов приобретения права собственности на самовольную постройку (в случае соблюдения условий, содержащихся в ст. 222 ГК РФ).

Но с другой - заинтересованное лицо до момента признания права собственности на самовольную постройку серьезно рискует, ведь гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст. 35, ст. 40 Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А лицу, осуществившему возведение самовольного строения, право собственности на него не принадлежит, так как самовольная постройка не является объектом гражданских прав (Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ за I квартал 2006 г.).

Указанное лицо не вправе распорядиться этим строением как объектом недвижимого имущества до момента установления права собственности на него. При этом процесс признания права собственности на самовольную постройку не относится к категории простых и предсказуемых, а решение суда по делам о признании права собственности на самовольную постройку зависит от обстоятельств каждого конкретного дела.

ПРАВОВОЙ СТАТУС САМОВОЛЬНЫХ ПОСТРОЕК

Единственной нормой права, содержащей трактовку понятия "самовольная постройка", является ст. 222 ГК РФ. Именно в ней определены признаки самовольной постройки, порядок и основания признания права собственности на нее, а также негативные последствия ее осуществления (в частности, обязанность лица, осуществившего самовольное строительство, произвести ее снос).

В первую очередь необходимо обратить внимание на то, что самовольной постройкой может быть признан жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество.

То есть право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом только при условии, что спорная постройка представляет собой недвижимое имущество. Обратимся к положениям ст. 130 ГК РФ. Согласно указанной норме к данным вещам относится, в частности, все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

В связи с этим интересно мнение специалистов, касающееся того, можно ли считать самовольными постройками объекты незавершенного строительства.

С 1 января 2005 г. объекты незавершенного строительства были отнесены к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ, в редакции Федерального закона от 30 декабря 2004 г. N 213-ФЗ). Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ, как уже говорилось ранее, самовольными постройками можно считать не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество. То есть незавершенный строительством объект как недвижимое имущество (ст. 130 ГК РФ) также может быть признан самовольной постройкой и в отношении его может быть заявлено требование о признании права собственности при наличии оснований, установленных п. 3 ст. 222 ГК РФ. А это, в свою очередь, позволит избежать длительной и сложной процедуры ввода объекта в эксплуатацию (что особенно актуально в случае отсутствия правоустанавливающих документов на объект строительства). Данная позиция отражена в практике Арбитражного суда Красноярского края, который при рассмотрении ряда дел по указанным основаниям признавал право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства.

Иная точка зрения содержится в Обзоре судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007. По мнению Суда, признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме нельзя, даже если объект незавершенного строительства обладает определенными в п. 1 ст. 222 ГК РФ признаками самовольной постройки. Это обусловлено тем, что самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания. По указанным основаниям суд пришел к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме как на самовольные постройки.

Также интересен еще один вопрос, касающийся признания права собственности на самовольные постройки, - применение положений гражданского законодательства РФ о приобретательной давности.

Согласно ст. 234 ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Основаниями для признания права собственности в связи с приобретательной давностью служит наличие следующих признаков:

• добросовестность;
• открытость;
• непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ за первый квартал 2003 г. (по гражданским делам), утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 июля 2003 г. (Определение N 18-Впр03-05), был сделан однозначный вывод о том, что приобретательная давность не может распространяться на самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке (п. 4).

В соответствии со ст. 222 ГК РФ для того, чтобы строение было признано самовольной постройкой, необходимо наличие хотя бы одного из следующих признаков:

• для его строительства не был отведен в установленном законодательством порядке земельный участок - порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, установлен ст. 30 ЗК РФ;
• отсутствует необходимая разрешительная документация - разрешение на строительство (ст. 51 ГСК РФ), за исключением случаев, установленных п. 17 указанной статьи; архитектурный проект, архитектурно-планировочное задание, разрешение собственника земельного участка (ст. 3 Федерального закона от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ");
• были существенно нарушены градостроительные и строительные нормы и правила;
• были нарушены права и охраняемые законом интересы других лиц либо возникла угроза жизни и здоровью третьих лиц.

Специфика самовольных строений состоит в том, что в данном качестве, с одной стороны, могут быть признаны только объекты недвижимости (ст. 222 ГК РФ), с другой - указанные строения не могут участвовать в хозяйственном обороте как недвижимое имущество. Причина этого состоит в требованиях, установленных ст. 131 ГК РФ, согласно которым право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

При этом право собственности на самовольное строение не может быть зарегистрировано в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", так как это строение изначально было создано в нарушение требований действующего законодательства и документы, необходимые для государственной регистрации объекта недвижимости у лица, создавшего самовольную постройку, отсутствуют.

Основанием для государственной регистрации права собственности может являться в данном случае только судебный акт о легализации самовольно возведенного объекта недвижимости (признании на него права собственности).

ПОРЯДОК И ПРОБЛЕМЫ ЛЕГАЛИЗАЦИИ САМОВОЛЬНОЙ ПОСТРОЙКИ

Для того чтобы ввести самовольную постройку в хозяйственный оборот, заинтересованное лицо должно признать на него право собственности.

Согласно п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, в судебном порядке.

В связи с этим необходимо определиться с подсудностью данной категории дел и порядком судопроизводства. Позиция Верховного Суда РФ содержится в Обзоре судебной практики за I квартал 2005 г. (Бюллетень ВС РФ 2005 г. N 10), в котором говорится следующее: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства".

Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном подразделом II раздела II ГПК РФ, путем подачи искового заявления, районными судами и мировыми судьями. В соответствии со ст. 28 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996 г. N 1-ФКЗ "О судебной системе РФ" мировой судья в пределах своей компетенции рассматривает гражданские, административные и уголовные дела в качестве суда первой инстанции.

А согласно ст. 21 указанного Закона районный суд в пределах своей компетенции рассматривает дела уже в качестве суда первой и второй инстанций. Кроме того, районный суд является непосредственно вышестоящей судебной инстанцией по отношению к мировым судьям, действующим на территории соответствующего судебного района.

Так как указанные споры носят имущественный характер, то данная категория дел при цене иска, не превышающей 100 000 руб., подсудна мировым судьям (согласно Обзору судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за VI квартал 2004 г., утвержденному Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 9 февраля 2005 г.).

В соответствии со ст. 131 ГПК РФ исковое заявление подается в суд в письменной форме. В нем должны быть указаны:

1. наименование суда, в который подается заявление;
2. наименование истца, его место жительства или, если истцом является организация, ее место нахождения, а также наименование представителя и его адрес, если заявление подается представителем;
3. наименование ответчика, его место жительства или, если ответчиком является организация, ее место нахождения;
4. в чем заключается нарушение либо угроза нарушения прав, свобод или законных интересов истца и его требования;
5. обстоятельства, на которых истец основывает свои требования, и доказательства, подтверждающие эти обстоятельства;
6. цена иска, если он подлежит оценке, а также расчет взыскиваемых или оспариваемых денежных сумм;
7. сведения о соблюдении досудебного порядка обращения к ответчику, если это установлено федеральным законом или предусмотрено договором сторон;
8. перечень прилагаемых к заявлению документов.

В том случае, если дело по указанным основаниям является делом по экономическим спорам либо делом, связанным с осуществлением предпринимательской и иной экономической деятельности, оно является подсудным арбитражному суду.

В соответствии со ст. 27 АПК РФ арбитражные суды разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием организаций, являющихся юридическими лицами, граждан, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица и имеющих статус индивидуального предпринимателя, а в некоторых случаях с участием РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, образований, не имеющих статуса юридического лица, и граждан, не имеющих статуса индивидуального предпринимателя.

Так как иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, требование заинтересованного лица о признании права собственности должно содержать:

• указание на лицо, которое должно стать в дальнейшем собственником самовольной постройки;
• наличие у этого лица оснований требовать признания за ним права собственности в отношении спорного имущества;
• доказательства возникновения указанного права у истца;
• неопределенность правового статуса самовольного строения.

Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств (по сути, их перечень содержится в ст. 222 ГК РФ):

• наличие прав на земельный участок, которые позволили истцу осуществить строительство;
• подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (необходимо доказать, что предоставленный участок был использован в соответствии с его целевым назначением - для строительства);
• наличие необходимой разрешительной и проектной документации - основным документом в данном случае является разрешение на строительство. Но оно не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 ГСК РФ в ряде случаев, например для строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; или строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других строений), и др. Проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства (п. 2 и 3 ст. 48 ГСК РФ). Но осуществление подготовки указанной проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи);
• соблюдение истцом градостроительных и строительных норм и правил;
• отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

Для подтверждения указанных обстоятельств истцу необходимо приобщить к материалам дела в качестве доказательств следующие документы:

1. подтверждающие права истца на земельный участок (правоустанавливающие документы на землю);
2. подтверждающие факт возведения, создания самовольной постройки, а также расходы, понесенные застройщиком, - в случае, если истцом является собственник земельного участка. В качестве доказательств могут быть представлены договоры подряда, кассовые и товарные чеки на приобретение материала и др.;
3. устанавливающие ее наличие и техническое состояние на момент рассмотрения дела - таким документом может быть паспорт, изготовленный органами технической инвентаризации;
4. свидетельствующие о том, что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам, а сам объект не принадлежит кому-либо на праве собственности, - для этого необходимо представить адресную справку и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в которой должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;
5. разрешительная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии с требованиями ГСК РФ);
6. подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам - необходимо техническое заключение о состоянии несущих конструкций самовольной постройки, заключение экологических органов, органов здравоохранения о соответствии возведенной самовольной постройки санитарным нормам и правилам, противопожарной службы о соответствии возведенной самовольной постройки противопожарным требованиям;
7. так как суд не может самостоятельно, основываясь только на доказательствах, перечисленных ранее, определить, можно ли будет в дальнейшем осуществлять безопасную эксплуатацию спорного строения, то истец должен представить документ, в котором будет отражена возможность принятия этого объекта в эксплуатацию;
8. подтверждающие факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что данное строение не создает угрозы их жизни и здоровью, - истцу необходимо подтвердить, что сохранение постройки не создаст указанных нарушений в отношении иных граждан, например собственников соседних объектов недвижимости.

Статья 222 ГК РФ допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в ином установленном законом порядке (в предусмотренных законом случаях).

Ранее, до вступления в силу Федерального закона от 30 июня 2006 г. N 93-ФЗ, которым данный порядок был установлен, такая возможность признания прав граждан на самовольные постройки в законодательстве РФ отсутствовала. Указанный Федеральный закон допускает признание права на самовольные строения, но не содержит отсылочную норму на документ, который регулирует данную процедуру.

На первый взгляд процесс признания права собственности на самовольную постройку достаточно прост и понятен. Но в нем существуют своеобразные "подводные камни", о которых необходимо рассказать отдельно.

Существенным является вопрос, связанный с наличием у истца прав на земельный участок. Пункт 3 ст. 222 ГК РФ устанавливает, что право собственности на самовольную постройку может быть признано за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

То есть если лицо осуществило строительство указанного объекта недвижимости на земельном участке, принадлежащем ему на одном из указанных прав, то собственность на строение за ним будет признана (этот вывод делается исходя из общеправовых норм, иные обстоятельства конкретного дела могут препятствовать данному признанию. Единообразная судебная практика по данной категории дел отсутствует. Решение принимается с учетом обстоятельств каждого рассматриваемого дела и основывается на имеющихся в материалах дела доказательствах).

Но если земельный участок принадлежал ему, например, на праве аренды, то право собственности на возведенную на этом участке постройку признано не будет.

Данное положение было фактически установлено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в соответствии с которым из ст. 222 ГК РФ был исключен первый абзац п. 3.

В результате этого возможность признания права собственности на самовольную постройку имеется только у тех лиц, которые обладают вышеперечисленными правами на земельный участок, в пределах которого она была создана.

В настоящее время фактически сформировалась единая судебная практика по данному вопросу. В качестве примера позиции арбитражных судов можно привести мнение Второго арбитражного апелляционного суда, содержащееся в Обзоре судебной практики по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ. В нем указано, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившим на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Аналогичной является позиция Верховного Суда РФ, которая была отражена в Обзоре законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 1 августа 2007 г.

В нем был задан вопрос (N 2): "Возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья?" Верховным Судом РФ был дан следующий ответ.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 ст. 222 ГК РФ.

Согласно нему право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом (абз. 1). Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан (абз. 2).

Таким образом, если самовольная постройка была возведена на не принадлежащем застройщику земельном участке, суд вправе отказать ему в признании права собственности на нее и обязать его как лицо, осуществившее данное строение, за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но если истцом по аналогичному делу будет выступать лицо, имеющее земельный участок на одном из прав, указанных в ст. 222 ГК РФ (даже если оно не осуществляло строительство спорного строения), право собственности будет признано, но при этом указанное лицо будет обязано компенсировать застройщику понесенные им в связи со строительством расходы. Их размер определяется судом исходя из доказательств, представленных застройщиком. Важным является то, что доказательствами могут выступать только расходы, связанные со строительством (то есть стоимость материалов, работ и т.д.). Подтверждать рыночную стоимость аналогичного объекта недвижимости истцу не имеет смысла, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой только совокупность строительных материалов. В качестве примера можно привести Постановление Федерального арбитражного суда Московского округа от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02, в соответствии с которым судом учитывается стоимость реальных затрат, связанных с приобретением необходимых строительных материалов, и стоимость подлежащих выполнению в связи со строительством работ, но никоим образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.

Исходя из вышесказанного, необходимо обратить внимание на перечень лиц, которые вправе заявлять требование о признании права собственности на самовольное строение.

Ранее, до 1 сентября 2006 г. (вступления в силу Федерального закона от 30.06.2006 N 93-ФЗ), ст. 222 ГК РФ предусматривала, что право собственности на самовольную постройку могло быть признано за:

• лицом, осуществившим ее возведение на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, будет в будущем предоставлен застройщику под нее (в качестве доказательств судами принимались разрешение собственника на строительство и гарантии того, что указанный участок будет в дальнейшем передан застройщику);
• лицом, в чьей собственности (либо пожизненном наследуемом владении или пользовании) находился земельный участок, где осуществлена постройка. В этом случае владелец участка, за которым признано право собственности на постройку, возмещал осуществившему ее лицу расходы на строительство в размере, определенном судом.

После вступления в силу Федерального закона N 93-ФЗ первая группа лиц была фактически исключена из числа заинтересованных лиц. В результате этого лицо, осуществившее постройку на чужом земельном участке (не обладающее земельным участком на указанных правах), - застройщик - утратило возможность признания за ним права собственности на возведенную им постройку.

Но данное право сохраняется за собственником земельного участка, а также за его титульным владельцем даже в случае, если самовольную постройку осуществили не они.

Таким образом, с 1 сентября 2006 г. возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлена в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.