Порядок получения разрешения на строительство

В соответствии со ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (далее – ГСК РФ) строительство объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных указанной статьей.

 В целях экономии времени обладатели прав на участок стремятся воспользоваться указанными исключениями и осуществить строительство без получения соответствующего разрешения.

Из установленных случаев, когда получения разрешения на строительство не требуется, многие хозяйствующие субъекты для застройки участка выбирают случай строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного назначения.

Однако, исходя из анализа судебной практики, объекты вспомогательного назначения могут являться таковыми лишь по отношению к какому-либо объекту капитального строительства, т.е. они должны предназначаться для обслуживания такого объекта, расположенного на том же участке. Объекты вспомогательного назначения не могут использоваться в качестве самостоятельных объектов недвижимости. (См., в частности, Постановление ФАС Центрального округа от 14.04.2008 № А08-4001/06-12-6, Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 25.12.2007 № Ф08-8576/07; Постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.12.2006 № А05-10593/2006-29).

Таким образом, строительство объекта капитального строительства вспомогательного назначения на незастроенном земельном участке и без получения разрешения на строительство с высокой степенью вероятности повлечет за собой отказ в государственной регистрации права собственности на такой объект.

Во избежание проблем с государственной регистрацией права собственности на построенный объект капитального строительства, обладателю прав на незастроенный участок целесообразно построить такой объект с получением разрешения на его строительство и последующим разрешением на ввод в эксплуатацию.

В соответствии с п. 1 ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство объектов капитального строительства.

Для получения разрешения на строительство необходимо осуществить комплекс организационно-правовых мероприятий, которые можно разбить на несколько этапов:

Получение градостроительного плана земельного участка.

Назначение градостроительного плана земельного участка определяется тем, что он является обязательным основанием для подготовки проектной документации (п. 11 ст. 48 ГСК РФ).

В соответствии с п. 17 ст. 46 ГСК РФ с заявлением о получении градостроительного плана земельного участка необходимо обратиться в орган местного самоуправления.

Орган местного самоуправления в течение тридцати дней со дня поступления указанного обращения осуществляет подготовку градостроительного плана земельного участка и утверждает его.

Градостроительный план земельного участка предоставляется заявителю без взимания платы.

Согласно п. 3 ст. 44 ГСК РФ в составе градостроительного плана земельного участка указываются:

1. границы земельного участка;
2. границы зон действия публичных сервитутов;
3. минимальные отступы от границ земельного участка в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений, за пределами которых запрещено строительство зданий, строений, сооружений;
4. информация о градостроительном регламенте;
5. информация о расположенных в границах земельного участка объектах капитального строительства, объектах культурного наследия;
6. информация о технических условиях подключения объектов капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
7. границы зоны планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд.

Выполнение инженерных изысканий.

В соответствии с п. 1 ст. 47 ГСК РФ выполнение инженерных изысканий необходимо для подготовки проектной документации по строительству. Подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий не допускается.

Лицами, выполняющими инженерные изыскания, являются застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком) физическое или юридическое лицо.

В соответствии с п. 4 ст. 47 ГСК РФ инженерные изыскания для подготовки проектной документации выполняются в целях получения:

1. материалов о природных условиях территории, на которой будут осуществляться строительство, реконструкция объектов капитального строительства, и факторах техногенного воздействия на окружающую среду, о прогнозе их изменения, необходимых для разработки решений относительно такой территории;
2. материалов, необходимых для обоснования компоновки зданий, строений, сооружений, принятия конструктивных и объемно-планировочных решений в отношении этих зданий, строений, сооружений, проектирования инженерной защиты таких объектов, разработки мероприятий по охране окружающей среды, проекта организации строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
3. материалов, необходимых для проведения расчетов оснований, фундаментов и конструкций зданий, строений, сооружений, их инженерной защиты, разработки решений о проведении профилактических и других необходимых мероприятий, выполнения земляных работ, а также для подготовки решений по вопросам, возникшим при подготовке проектной документации, ее согласовании или утверждении.

Подготовка проектной документации.

Согласно п. 2 ст. 48 ГСК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства объектов капитального строительства.

Лицами, осуществляющими подготовку проектной документации, могут являться застройщик либо привлекаемое на основании договора застройщиком или заказчиком физическое или юридическое лицо.

Договором о подготовке проектной документации может быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий, обеспечение технических условий.

В случае, если подготовка проектной документации будет осуществляться физическим или юридическим лицом на основании договора с застройщиком или заказчиком, последние обязаны предоставить такому лицу:

1. градостроительный план земельного участка;
2. результаты инженерных изысканий (в случае, если они отсутствуют, договором должно быть предусмотрено задание на выполнение инженерных изысканий);
3. технические условия (в случае, если функционирование проектируемого объекта капитального строительства невозможно обеспечить без подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения).

Указанные технические условия подготавливает орган местного самоуправления при подготовке градостроительного плана земельного участка, предназначенного для строительства объектов капитального строительства (п. 4 Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных Постановлением правительства РФ от 13.02.2006 № 83).

Согласно п. 12 ст. 48 ГСК РФ в состав проектной документации объектов капитального строительства включаются следующие разделы:

1. пояснительная записка с исходными данными для архитектурно-строительного проектирования, строительства объектов капитального строительства, в том числе с результатами инженерных изысканий, техническими условиями;
2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка;
3. архитектурные решения;
4. конструктивные и объемно-планировочные решения;
5. сведения об инженерном оборудовании, о сетях инженерно-технического обеспечения, перечень инженерно-технических мероприятий, содержание технологических решений;
6. проект организации строительства объекта капитального строительства;
7. перечень мероприятий по охране окружающей среды;
8. перечень мероприятий по обеспечению пожарной безопасности;
9. иная документация в случаях, предусмотренных федеральными законами.

Подготовленная проектная документация утверждается застройщиком или уполномоченным им лицом (заказчиком). При этом в случаях, когда необходимо проведение государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, утверждение проектной документации возможно только при наличии положительного заключения указанных экспертиз.

Государственная экспертиза не проводится в отношении проектной документации следующих объектов капитального строительства:

1. отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более чем три, предназначенные для проживания одной семьи (объекты индивидуального жилищного строительства);
2. жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования (жилые дома блокированной застройки);
3. многоквартирные дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из одной или нескольких блок-секций, количество которых не превышает четыре, в каждой из которых находятся несколько квартир и помещения общего пользования и каждая из которых имеет отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования;
4. отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров и которые не предназначены для проживания граждан и осуществления производственной деятельности, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами;
5. отдельно стоящие объекты капитального строительства с количеством этажей не более чем два, общая площадь которых составляет не более чем 1500 квадратных метров, которые предназначены для осуществления производственной деятельности и для которых не требуется установление санитарно-защитных зон или для которых в пределах границ земельных участков, на которых расположены такие объекты, установлены санитарно-защитные зоны или требуется установление таких зон, за исключением объектов, которые в соответствии со статьей 48.1 настоящего Кодекса являются особо опасными, технически сложными или уникальными объектами.

Учитывая, что в соответствии с п. 7 ст. 49 ГСК РФ срок проведения государственной экспертизы может достигать трех месяцев, застройщику целесообразно проектировать объект капитального строительства, не превышающий указанные выше параметры.

Получение разрешения на строительство.

В соответствии со ст. 51 ГСК РФ разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения такого земельного участка.

Для получения разрешения на строительство необходимо направить в орган местного самоуправления соответствующее заявление, к которому необходимо приложить следующие документы:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. материалы, содержащиеся в проектной документации:
   1. пояснительная записка;
   2. схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с градостроительным планом земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия;
   3. схемы, отображающие архитектурные решения;
   4. сведения об инженерном оборудовании, сводный план сетей инженерно-технического обеспечения с обозначением мест подключения проектируемого объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения;
   5. проект организации строительства объекта капитального строительства;

Разрешение на строительство выдается в течение 10 дней со дня получения указанного заявления о выдаче разрешения на строительство.

Выдача разрешения на строительство осуществляется органом местного самоуправления без взимания платы.

Осуществление строительства.

В соответствии со ст. 52 ГСК РФ осуществлять строительство вправе застройщик либо уполномоченное им физическое или юридическое лицо (заказчик) либо привлекаемое застройщиком или заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

В процессе строительства таких объектов капитального строительства, проектная документация которых подлежит государственной экспертизе либо является типовой проектной документацией или ее модификацией осуществляется государственный строительный надзор.

Негативным последствием осуществления государственного строительного надзора может явиться то, что в случае выявления каких-либо нарушений, выносится предписание, где указывается срок устранения таких нарушений. При этом на указанный срок строительство приостанавливается.

Во избежание осуществления при строительстве государственного строительного надзора застройщику целесообразно разработать проектную документацию, не подпадающую под указанные выше критерии.

Получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Для ввода построенного объекта в эксплуатацию застройщику необходимо обратиться в орган власти, выдавший разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию с приложением следующих документов:

1. правоустанавливающие документы на земельный участок;
2. градостроительный план земельного участка;
3. разрешение на строительство;
4. акт приемки объекта капитального строительства (в случае осуществления строительства на основании договора);
5. документ, подтверждающий соответствие построенного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и подписанный лицом, осуществляющим строительство;
6. документ, подтверждающий соответствие параметров построенного объекта капитального строительства проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
7. документы, подтверждающие соответствие построенного объекта капитального строительства техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии);
8. схема, отображающая расположение построенного объекта капитального строительства, расположение сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (лицом, осуществляющим строительство, и застройщиком или заказчиком в случае осуществления строительства на основании договора);
9. заключение органа государственного строительного надзора (в случае, если предусмотрено осуществление государственного строительного надзора) о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

В течение 10 дней с момента поступления указанного заявления орган, выдавший разрешение на строительство, выдает заявителю разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является основанием для постановки на государственный учет построенного объекта капитального строительства. До 01.01.2013 указанный учет осуществляют органы и организации по технической инвентаризации (БТИ).

Государственная регистрация права собственности на построенный объект недвижимости.

Для осуществления государственной регистрации права собственности на созданный объект недвижимого имущества, застройщику необходимо подать в соответствующий отдел Управления Федеральной регистрационной службы следующие документы:

• заявление;
• документ об уплате государственной пошлины (7500руб.);
• учредительные документы юридического лица или их нотариально удостоверенные копии;
• документ, подтверждающий полномочия действовать от имени юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа (для представителя);
• документ, удостоверяющий личность;
• документ, подтверждающий факт создания объекта недвижимости (разрешение на ввод в эксплуатацию);
• документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический паспорт или кадастровый паспорт);
• Государственная регистрация права собственности проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.