О сохранении регистрации при купле-продаже недвижимости

В ряде случаев покупатель, приобретая квартиру, соглашается на сохранение регистрации (прописки) прежних собственников на какое-то время. Рассмотрим причины появления подобных условий в договоре, характер возникающих правоотношений и подходов судов при толковании конкретных формулировок договора. Данная статья поможет сторонам избежать порочных и несогласованных условий и не допустить нарушения своих жилищных прав.

Причины, по которым сторона, отчуждающая жилое помещение, нуждается в сохранении регистрации по месту постоянного проживания в жилом помещении, могут быть самые разнообразные. Такие условия встречаются при заключении договора дарения или купли-продажи с родственниками или близкими знакомыми, которые с пониманием относятся к просьбам о включении подобных обременений, тем более что наличие данных условий, как правило, является принципиально важным и обусловливает саму возможность отчуждения жилого помещения. Проблема возникает, если приобретатели жилого помещения пересматривают возможность сохранения регистрации в жилом помещении, когда истекают сроки исковой давности по оспариванию договора, что приводит к конфликтам, перерастающим в судебные разбирательства.

Появление оговорки о сохранении регистрации возможно в двух случаях.

1. Правовой небрежности или заблуждения одной из сторон, когда лицо, желающее сохранить право проживания в жилом помещении, связывает свое право с регистрацией (пропиской) в данном помещении.

2. Необходимости формально исполнить обязанность регистрироваться по месту жительства для трудоустройства или получения кредита, для возможности стимулировать приобретателя жилого помещения к выплате денежной компенсации и при других жизненных обстоятельствах.

Отношения граждан по регистрации по месту пребывания и по месту жительства носят характер административно-правовых и регулируются Законом РФ от 25.06.1993 N 5242-1 "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации", Правилами регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту жительства в пределах РФ (далее - Правила регистрации и снятия с учета), Перечнем должностных лиц, ответственных за регистрацию, утв. Постановлением Правительства РФ от 17.07.1995 N 713, которые предусматривают, что регистрация гражданина по месту проживания является административным актом и сама по себе не порождает его прав на жилое помещение.

У института регистрации имеется специальная цель - административный учет, носящий уведомительный характер. Наличие обязанности соблюдения правил регистрации по месту жительства лишает возможности других лиц препятствовать исполнению данной обязанности. Ни Закон N 5242-1, ни Правила регистрации и снятия с учета не предполагают снятия гражданина с регистрационного учета по месту жительства по требованию другого лица. В связи с этим гражданин, заявляющий в суде иск о снятии гражданина с регистрационного учета, должен понимать, что данное требование не является самостоятельным требованием, поскольку в ст. 7 Закона N 5242-1 и разд. 5 Правил регистрации и снятия с учета указано, что снятие граждан с регистрационного учета производится в случае выселения из занимаемого жилого помещения или признания утратившим право пользования жилым помещением на основании вступившего в законную силу решения суда (подп. "е" п. 31 Правил).

Снятие с регистрационного учета возможно только при разрешении спора о праве на жилое помещение, разрешение которого определяет необходимость снятия или сохранения регистрации у гражданина. При этом регистрация является основанием для проверки наличия либо отсутствия соглашения о проживании гражданина в жилом помещении, что следует из разъяснений абз. 6 п. 11 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 N 14 и ч. 2 п. 13 Постановления Пленума ВС РФ от 31.10.1995 N 8.

Сохранение регистрации по месту жительства путем умолчания о необходимости снятия с регистрационного учета не имеет гарантий, поскольку новый собственник в любое время может обратиться в суд. Необходимость правовой защиты приводит к появлению в договоре, помимо условия о сохранении регистрации, сопутствующего условия о сохранении права пользования и владения без владения и пользования жилым помещением de facto. В результате условие договора о сохранении регистрации с правом пользования жилым помещением de jure приобретает форму соглашения о сохранении права лица на жилое помещение с приобретателем данного жилого помещения.

При выборе той или иной формулировки договора следует принимать во внимание правила толкования, установленные ст. 431 ГК РФ. В исследовании о толковании гражданско-правового договора справедливо указывается, что необходимость такого толкования чаще всего вызвана тем, что буквальный смысл договора вызывает сомнения, вследствие чего неясность буквального смысла может быть обусловлена субъективными особенностями лица, осуществляющего толкование, его способностями, уровнем правосознания, личным опытом и другими качествами. Толкование обусловлено целью уяснения смысла договора, определения совместного намерения контрагентов, а также той правовой целью, которую стремились достичь стороны, заключая договор.

Практика показывает, что по рассматриваемой категории споров суд не ограничивается буквальным толкованием договора. Суд устанавливает значение условий договора путем сопоставления с другими условиями, принимает во внимание поведение сторон.

Юридически значимым обстоятельством является установление наличия либо отсутствия согласия приобретателя на получение жилого помещения, обремененного правом проживания другого лица. В такой ситуации значение буквального толкования не стоит недооценивать, так как нечеткость формулировок может создать неправильное представление о фактах.

Рассмотрим примеры формулировок, которые используют стороны при заключении договора, и результаты их толкования судом.

1. "Сохраняет право пользования жилым помещением на момент заключения договора". Рассматривая договор купли-продажи, суд указал, что по смыслу п. 9 заключенного сторонами договора купли-продажи ответчик сохраняет право пользования жилым помещением на момент его заключения. Условия о том, что ответчик будет иметь такое право и после продажи своей доли, договор не содержит.

Ответчик не пользовался жилым помещением как до продажи своей доли, так и после заключения договора, намерения проживать в нем не имеет, признание за ним права пользования квартирой ему необходимо лишь для сохранения регистрации в населенном пункте. В спорной квартире проживает истец с женой, ответчик не является членом их семьи.

При таких обстоятельствах и в связи с продажей ответчиком своей доли суд сделал вывод об утрате ответчиком права пользования жилым помещением.

При рассмотрении аналогичной формулировки в договоре дарения суд посчитал, что указание в п. 6 договора о том, что ответчица сохраняет право пользования и проживания по данному адресу на момент заключения договора, не дает оснований для толкования договора, что ответчица сохраняет право пользования спорным жилым помещением.

То обстоятельство, что ответчица оставалась зарегистрированной в спорной квартире на момент ее приобретения истцом, также не имеет правового значения, поскольку сам по себе факт ее регистрации в жилом помещении является административным актом и прав на жилую площадь не порождает. Право безвозмездного пользования спорным жилым помещением у ответчицы прекратилось в связи с отказом истца от предоставления ей жилого помещения для пользования. При таких обстоятельствах вынесено новое решение об удовлетворении требований истца о выселении ответчицы из жилого помещения (Апелляционное определение Новосибирского областного суда от 02.07.2013 по делу N 33-5062/2013).

2. "Обязуются сняться с регистрационного учета после фактического расчета между сторонами". Определением суда утверждено мировое соглашение, по условиям которого С. обязуется передать Ч. 300 тыс. руб., а он обязуется принять эту сумму за жилую площадь. С. с несовершеннолетним ребенком и Ч. обязуются сняться с регистрационного учета после фактического расчета между сторонами.

Ответчик не оспаривал, что в квартире не проживает с 2005 года.

Ответчику Ч. по его заявлению выдан исполнительный лист о взыскании с С. 300 тыс. руб. на основании определения об утверждении мирового соглашения, исполнительный документ находится на исполнении в службе судебных приставов.

Суд посчитал, что Ч. реализовал свое право на исполнение определения суда в установленном законом порядке, а возражения против исполнения иной части определения суда (о снятии его с регистрационного учета) несостоятельны. Сохранение формальной регистрации ответчика по спорному адресу для целей стимулирования С. к выплате денежной компенсации не основано на положениях жилищного законодательства (Обзор кассационной практики судебной коллегии по гражданским делам Самарского областного суда за III квартал 2009 года).

3. "Сохраняет право пользования квартирой до момента снятия с регистрационного учета". Условие договора купли-продажи, в соответствии с которым продавец сохраняет на неопределенный срок право пользования проданной квартирой до момента снятия с регистрационного учета по своему усмотрению, суд в силу п. 1 ст. 167, ст. 168 и ст. 235, п. 1 ст. 549 ГК РФ, ст. 35 ЖК РФ посчитал ничтожным и не порождающим правовых последствий.

Суд установил, что Р. заключил договор купли-продажи, тем самым распорядился своей собственностью и передал покупателю все права, принадлежавшие ему как собственнику, право владения, пользования и распоряжения жилым помещением. Р. из квартиры выехал (Бюллетень судебной практики по гражданским делам Свердловского областного суда за III квартал 2006 года, утв. Постановлением президиума Свердловского областного суда от 08.11.2006).

В соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.

Уплата коммунальных платежей, так же как и поддержание жилого помещения в надлежащем состоянии, является обязанностью его собственника вне зависимости от того, используется это помещение самим собственником или нет (Обзор законодательства и судебной практики ВС РФ за II квартал 2007 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 01.08.2007, Определение ВС РФ от 24.04.2007 N 78-В06-64). Однако закон не исключает возможности возмещения собственнику понесенных расходов по оплате коммунальных услуг и иных платежей, приходящихся на гражданина, который проживает в квартире собственника.

Указанные обязанности должны быть учтены при заключении договора при сохранении прав в отчуждаемом жилом помещении, отсутствие данных условий может свидетельствовать об отсутствии данной обязанности.

Так, в одном деле М., согласно п. 10 договора купли-продажи, имеет пожизненное право проживания в отчуждаемой квартире, которое является обременением и подлежит госрегистрации. Каких-либо иных условий проживания М. в спорной квартире договор купли-продажи не предусматривает, на М. не возложены обязанности по оплате коммунальных услуг и иных расходов.

В соответствии с п. 6 договора купли-продажи К. осуществляет за свой счет эксплуатацию и ремонт квартиры, а также участвует в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома соразмерно занимаемой площади.

Согласно ч. 7 ст. 31 ЖК РФ гражданин, пользующийся жилым помещением на основании соглашения с собственником данного помещения, имеет права, несет обязанности и ответственность в соответствии с условиями такого соглашения.

Условия данного соглашения могут быть отличными от условий безвозмездного пользования или найма жилого помещения, установленных в законе. В связи с этим следует указывать отдельно в договоре обязанность по уплате коммунальных и иных платежей за лицами, сохраняющими права пользования отчуждаемым жилым помещением.

В результате путем сопоставления условий договора суд сделал выводы об отсутствии правовых оснований для удовлетворения как требований К. о взыскании задолженности, так и требований об определении порядка сроков уплаты М. текущих платежей по коммунальным услугам (Определение Санкт-Петербургского городского суда от 18.02.2013 N 33-1983/13).

В заключение отметим, что оговорка о сохранении регистрации будет соответствовать требованиям закона при предоставлении лицу, сохраняющему регистрацию, права владения и пользования жилым помещением для проживания.

При согласовании условий договора следует избегать выражений, указывающих на сохранение права пользования жилым помещением на момент заключения, подписания или регистрации права собственности или связывать свое право пользования с моментом снятия с регистрации по месту жительства или оплатой по договору. Включение подобных формулировок содержит риск, что при буквальном толковании условий договора суд посчитает, что данные условия не содержат положений о сохранении прав на будущее время, то есть после перехода права собственности.

В договоре и акте приема-передачи целесообразно указывать на получение согласия приобретателя о принятии жилого помещения с обременением в виде сохранения права владения и пользования жилым помещением после перехода права собственности другому лицу.

С лицами, сохраняющими права пользования на отчуждаемое жилое помещение, следует согласовать обязанности по уплате коммунальных и иных платежей.