Договор аренды: сложности квалификации

В целях обеспечения скорейшей окупаемости возведенной коммерческой недвижимости многие арендодатели предлагают потенциальным арендаторам заключить предварительный договор аренды. Отметим основные моменты, на которые стоит обратить внимание сторонам при заключении и исполнении такого договора, учитывая его особенности.

Зачастую еще до получения разрешения на ввод здания торгового или бизнес-центра в эксплуатацию помещения в таком здании передаются арендаторам для осуществления чистовой отделки и последующего использования в соответствии с целевым назначением.

На практике сделка по аренде коммерческой недвижимости представлена, как правило, следующей схемой: предварительный договор аренды - основной договор аренды.

В целях обеспечения скорейшей окупаемости возведенной коммерческой недвижимости многие арендодатели предлагают потенциальным арендаторам заключить предварительный договор аренды. Необходимость заключения такого договора обосновывается несколькими причинами, в частности отсутствием разрешения на ввод здания в эксплуатацию, отсутствием зарегистрированного права собственности арендодателя на помещения, а также фактической неготовностью помещений здания к их использованию (так называемое состояние shell & core).

Условия предварительного договора, кроме прочего, сводятся к тому, что на протяжении срока его действия арендатор осуществляет чистовую отделку помещения для дальнейшего использования. Договор также предусматривает внесение арендатором периодических платежей (за доступ в помещение, за потребленные коммунальные услуги и пр.). Арендодатель, в свою очередь, обязуется в определенный сторонами срок получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и/или зарегистрировать право собственности на помещения.

Нередки случаи, когда до истечения срока действия предварительного договора отделочные работы завершены и арендатор начинает пользоваться помещением. Ко всему прочему, стороны также подписывают акт приема-передачи помещения. В дальнейшем срок, в течение которого стороны обязались заключить основной договор, благополучно истекает и основной договор аренды по той или иной причине сторонами не заключается.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или об оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно п. 14 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 предварительный договор, по которому стороны обязались заключить договор аренды здания, подлежащий государственной регистрации, не является сделкой с недвижимостью исходя из требований ст. 164 ГК РФ. Предметом предварительного договора является обязательство сторон по поводу заключения будущего договора, а не обязательства по поводу недвижимого имущества.

Минфин России придерживается позиции, согласно которой предварительный договор закрепляет только намерение сторон в будущем заключить договор и, следовательно, на стадии предварительного договора организация (в частности, арендатор) не осуществляет расходы (письмо от 30.07.2008 N 03-03-06/2/99).

Пункт 3 ст. 421 ГК РФ предусматривает, что стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, - смешанный договор. К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора.

Учитывая приведенные положения законодательства, подход судебной практики и позицию Минфина России, представляется, что предварительные договоры аренды, предусматривающие внесение арендатором платежей, передачу имущества, оказание арендатору тех или иных услуг, следует рассматривать как смешанные договоры.

В пользу квалификации предварительных договоров аренды (предусматривающих выплату арендных платежей и заключение в дальнейшем основного договора) в качестве смешанных высказался и Президиум ВАС РФ. В Постановлении от 15.01.2013 N 9798/12 он указал: "Спорный договор фактически являлся смешанным договором, содержащим не только условия предварительного договора субаренды нежилых помещений, но и условия о передаче этих помещений во владение будущему субарендатору в специально оговоренных целях для выполнения отделочных работ и о внесении им платы. Действующее гражданское законодательство не содержит норм, запрещающих передавать помещения в не введенном в эксплуатацию здании для их отделки и ремонта. Действующему законодательству также не противоречит установленная условиями спорного договора обязанность будущего субарендатора вносить плату за период нахождения помещений в его владении".

Аналогичная судебная практика существовала и ранее. Так, Арбитражный суд г. Москвы решением от 04.07.2011 по делу N А40-35821/11 признал заключенный между сторонами договор смешанным, содержащим в себе элементы предварительного договора и договора аренды, указав: "Условия договора аренды вступают в силу после передачи помещения по акту и государственной регистрации права собственности арендодателя" (ФАС МО Постановлением от 06.12.2011 оставил в силе данное решение, а Коллегия ВАС РФ Определением от 04.05.2012 N ВАС-2958/12 отказала в передаче данного дела в Президиум ВАС РФ).

Таким образом, предварительный договор аренды, условиями которого предусмотрены осуществление отделочных работ, внесение тех или иных платежей в период его действия, предоставление машиномест и оказание каких-либо дополнительных услуг, по сути, является смешанным договором.

Данный смешанный договор включает в себя элементы предварительного договора в отношении обязанности сторон заключить основной договор, элементы договора аренды - в случае, если в период действия предварительного договора предполагается подписание акта приемки арендатором помещения, элементы иных договоров исходя из конкретной ситуации (зачастую это услуги).

Согласно п. 4 ст. 429 ГК РФ стороны указывают конкретный срок, в течение которого должен быть заключен основной договор. Установленный ими срок может определяться календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст. 190 ГК РФ).

Если условие о сроке нельзя признать согласованным, то действует правило (п. 4 ст. 429 ГК РФ), согласно которому основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

В случае если в указанный в предварительном договоре аренды срок основной договор заключен не был, стороны рискуют утратить право требовать его заключения.

Так, отказывая в передаче дела в Президиум, Коллегия судей ВАС РФ в Определении от 30.09.2013 N ВАС-12443/13 указала следующее: "Срок, предусмотренный в п. 4 ст. 429, является пресекательным. Поскольку в годичный срок с момента заключения предварительного договора стороны не заключили основной договор и ни одна из сторон не выразила четкого волеизъявления на его заключение, суды пришли к выводу о том, что с истечением этого срока право на заключение основного договора прекратилось, а потому за пределами этого срока истец лишился возможности защиты своего права на заключение основного договора, в том числе путем понуждения к его заключению".

В зависимости от конкретных обстоятельств дела суд может признать, что в отношении условия предварительного договора о сроке заключения основного договора действует именно норма п. 4 ст. 429 ГК РФ.

Не исключена ситуация, когда по истечении срока, в течение которого должен был быть заключен основной договор, арендатор с согласия арендодателя фактически будет владеть и пользоваться помещением. В таком случае суд может признать действующим и подлежащим применению к отношениям сторон предварительный (смешанный) договор. Между тем подобная ситуация может иметь негативные последствия. Например, если предварительный (смешанный) договор не зарегистрирован, арендатор рискует лишиться права на заключение договора на новый срок (п. 14 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73).

Рассмотрим ситуацию, когда арендатор добровольно вносил платежи по предварительному договору аренды.

Представляется, что в такой ситуации требования арендатора о возврате уплаченных по предварительному договору платежей (по сути, арендной платы) удовлетворению не подлежат.

Свое мнение по поводу неосновательного обогащения высказал Президиум ВАС РФ (Постановление от 06.09.2011 N 4905/11), указав следующее: "Сам по себе факт пользования чужим имуществом без надлежаще оформленного договора может свидетельствовать об отсутствии правового основания (неосновательности) пользования, однако не означает обязательного возникновения неосновательного обогащения вследствие такого пользования. Если фактический пользователь имущества уплачивал согласованную с его отчуждателем (собственником или законным владельцем) цену пользования, определенную отчуждателем без порока воли и нарушения требований закона, то неосновательное обогащение у данного пользователя отсутствует и оснований для применения положений ст. ст. 1102, 1105 Кодекса не имеется".

Впоследствии данная позиция нашла свое отражение в Постановлении Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

В пункте 14 данного Постановления указано: "В случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии со ст. 609 ГК РФ подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (ст. 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений ст. ст. 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу ст. 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами".

Данная позиция представляется достаточно важной для делового оборота, так как препятствует необоснованному взысканию арендатором платежей за фактическое пользование имуществом.

Таким образом, если предварительный договор аренды наряду с обязанностью сторон заключить в будущем основной договор предусматривает передачу имущества от арендодателя к другой стороне и данная передача действительно состоялась, такой договор может быть признан судом смешанным.