Кто управляет моим домом

Главная » Полезное » Публикации » Жилищное право
За обеспечение жильцов многоквартирного дома всем необходимым и бесперебойное снабжение водой, газом, электричеством отвечает управляющая компания. В рамках статьи рассматривается порядок выбора такой организации как самими собственниками недвижимости, так и муниципальными органами власти. Отдельное внимание уделено ответственности управляющей компании перед всеми жильцами. Дополнительно рассмотрены варианты действий и результаты обращений в суд, если у владельцев недвижимости возникают подозрения в бездействии или неправильном начислении платы за коммунальные услуги управляющей компанией.  

В настоящее время большинство граждан пользуются коммунальными услугами, оплачивают выставляемые им счета, не задумываясь о том, кому они платят, за что вносят плату, не контролируют корректность выставляемых платежей и не знают о своих правах в собственном доме. Поговорим об особенностях заключения договора с управляющей компанией, о его существенных условиях, нюансах заключения договора с РСО, правах жителей дома на получение достоверной и полной информации.

В соответствии со ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом: 1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме; 2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом; 3) управление управляющей организацией.

Из этого следует, что основная инициатива по выбору способа управления принадлежит собственникам помещений многоквартирных домов. Указанное решение принимается на общем собрании таких собственников и является обязательным для всех собственников. Если они так и не приняли или не реализовали данное решение в течение одного года, обязанность по выбору способа управления ложится на органы местного управления, которые должны принять меры к отбору управляющей компании посредством проведения открытого конкурса.

Если собственники приняли решение о выборе управляющей организации или она была назначена органами местного управления, следующим шагом является заключение с такой организацией договора на предоставление коммунальных услуг (договора управления).

Требования к договору управления содержатся в п. 19 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах, утв. Постановлением Правительства от 06.05.2011 N 354 (далее - Правила предоставления коммунальных услуг). Помимо общих условий, в указанных Правилах выделены условия, выражающие особенности заключения данного вида договора: сведения о наличии индивидуальных приборов учета, периодичность проведения проверок приборов учета, проверка достоверности передаваемых показаний, порядок определения объема и размера платы за коммунальные услуги, порядок установления факта предоставления коммунальных услуг ненадлежащего качества, основания ограничения предоставления коммунальных услуг.

Если какого-то обязательного условия в договоре управления не предусмотрено, а собственник хочет включить его, он вправе потребовать этого. Управляющая компания в силу закона не вправе ему отказать.

Так, Ленинградский областной суд в Определении от 11.12.2013 N 33-5722/2013 сделал вывод, что если в договоре управления многоквартирным домом нет обязательств по предоставлению хотя бы одной коммунальной услуги, то такой договор не соответствует жилищному законодательству.

На практике возникают случаи, когда выбранная в установленном порядке управляющая организация заключает с собственниками договор управления, в котором предусматривается лишь условие о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме. По данному договору управляющая организация не предоставляет гражданам коммунальных услуг и является, по сути, обслуживающей компанией. Насколько это правомерно, попытаемся разобраться.

При управлении многоквартирным домом управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям Правил предоставления коммунальных услуг (п. 2.3 ст. 161 ЖК РФ).

В силу п. 9 Правил предоставления коммунальных услуг управляющая организация не вправе отказаться от включения в заключаемый с ней договор управления многоквартирным домом условий о предоставлении коммунальных услуг того вида, оказание которых возможно с учетом степени благоустройства многоквартирного дома, а равно не вправе отказать в предоставлении таких коммунальных услуг.

Отказ управляющей организации от включения данного условия в текст договора обусловлен нежеланием последней брать на себя обязательства по обеспечению надлежащего качества и объема предоставляемых коммунальных услуг.

Таким образом, при выбранном способе управления (управление управляющей организацией) в договоре на управление должно содержаться условие о предоставлении того вида коммунальных услуг, которое возможно с учетом уровня благоустройства данного дома. Отказ от включения данного условия в договор управления должен быть расценен как противоречащий закону.

Если исполнитель уклоняется от заключения договора, содержащего положения о предоставлении коммунальных услуг, собственник вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор и возмещении причиненных этим заявителю убытков (п. 24 Правил предоставления коммунальных услуг).

Верховный суд Республики Бурятия в Апелляционном определении от 08.05.2013 по делу N 33-1117 установил, что поскольку собственники многоквартирных домов выбрали управляющую организацию, то в силу норм жилищного права ответчик обязан заключать с собственниками помещений в многоквартирном доме договоры управления, содержащие необходимые условия, в том числе о предоставлении коммунальных услуг.

Управляющая компания, являясь исполнителем коммунальных услуг, обязана в интересах собственников заключить договоры ресурсоснабжения с поставщиками коммунальных ресурсов. В нередких случаях управляющая организация игнорирует заключение подобных договоров без наличия на то обоснованных причин. Объясняется это нежеланием брать на себя ответственность за качество предоставляемых коммунальных услуг и стремлением переложить бремя ответственности на плечи ресурсоснабжающих организаций.

Главное заблуждение управляющих компаний заключается в том, что отсутствие заключенного договора ресурсоснабжения снимает с них обязанность по оплате коммунального ресурса ресурсоснабжающим организациям и истребованию задолженности с граждан-неплательщиков.

Жилищное законодательство четко регулирует, что заключение прямых договоров собственниками помещений с ресурсоснабжающими организациями возможно только при непосредственном способе управления, при невыбранном способе управления или со дня прекращения ранее выбранного способа управления многоквартирным домом до дня начала предоставления коммунальных услуг управляющей организацией либо товариществом или кооперативом (п. 17 Правил предоставления коммунальных услуг). Именно в указанных случаях ресурсоснабжающая организация будет выступать исполнителем коммунальных услуг.

Внесение гражданами платы напрямую ресурсоснабжающей организации в соответствии п. 7.1 ст. 155 ЖК РФ признается исполнением ими своих обязательств перед управляющей компанией. При данных обстоятельствах управляющая компания по-прежнему остается исполнителем коммунальных услуг.

ФАС СЗО в Постановлении от 27.03.2014 по делу N А42-5516/2013 указал, что управляющая организация, выбранная в качестве таковой в соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, в силу закона является исполнителем коммунальных услуг, обязана приобретать коммунальные ресурсы для предоставления их собственникам помещений в жилом доме, а следовательно, признается абонентом по договору с ресурсоснабжающей организацией. При этом права и обязанности по такому договору возникают у управляющей компании, а не у собственников помещений жилого дома.

Данная позиция находит подтверждение и в Обзоре законодательства и судебной практики ВС РФ за IV квартал 2006 года, утв. Постановлением Президиума ВС РФ от 07.03.2007.

Для заключения договора ресурсоснабжения управляющая компания должна направить заявку (оферту) договора с приложением всех необходимых документов, предусмотренных в Правилах, обязательных при заключении управляющей организацией или товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом договоров с ресурсоснабжающими организациями, утв. Постановлением Правительства РФ от 14.02.2012 N 124.

Согласно требованиям указанных Правил в договоре ресурсоснабжения должна быть определена граница ответственности между ресурсоснабжающей организацией и управляющей организацией. Пункт 18 Правил предусматривает, что ресурсоснабжающая организация несет ответственность за качество предоставляемого коммунального ресурса до границы раздела внутридомовых инженерных систем, являющихся общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. Указанная граница раздела определяется в соответствии с актом разграничения балансовой принадлежности сетей и эксплуатационной ответственности сторон, который является неотъемлемой частью договора ресурсоснабжения.

Из этого следует, что ответственность за качество коммунальных услуг в пределах внутридомовых инженерных сетей, в том числе за действия потребителей, повлекшие нарушение качества и объема коммунального ресурса, несет исполнитель коммунальных услуг в лице управляющей компании.

Риск неблагоприятных последствий, вызванных отсутствием заключенного в установленном порядке договора ресурсоснабжения, может выражаться в невозможности ресурсоснабжающей организации гарантировать надлежащее качество и надлежащий объем коммунальных услуг.

В случае если у потребителя возникли сомнения относительно корректности начисления платы за коммунальные услуги, он вправе получить от управляющей организации сведения о правильности исчисления предъявленного потребителю к уплате размера платы за коммунальные услуги, а также получить всю необходимую информацию, которую управляющая компания обязана предоставить потребителю в соответствии с законодательством РФ и условиями договора управления (п. 33 Правил предоставления коммунальных услуг).

Так, Иркутский областной суд в Апелляционном определении от 14.01.2014 по делу N 33-40/14 определил, что требования истца (собственника квартиры) о признании незаконным бездействия управляющей компании в части непредоставления ей документов, указанных в заявлении, являются обоснованными. Данное бездействие управляющей компании является нарушающим права потребителя на получение информации в соответствии с жилищным законодательством.

В соответствии с принятым Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утв. Постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731, управляющим компаниям надлежит обеспечить доступ и ознакомление неограниченного круга лиц как с общей информацией, так и с отдельными аспектами ее финансово-хозяйственной деятельности.

Приказом Министерства регионального развития РФ от 02.04.2013 N 124 определен официальный сайт в сети Интернет, предназначенный для раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, - www.reformagkh.ru, на котором можно узнать достоверную и оперативную информацию о том, что происходит в доме.

Важно помнить, что только собственники помещений многоквартирного дома являются хозяевами в собственном доме. Если их не устраивает управляющая компания, они вправе расторгнуть с ней договор и выбрать другую компанию, или организовать товарищество собственников жилья, или выбрать непосредственное управление и самим управлять своим домом и за все отвечать.