Где пределы ИЖС?

Главная » Полезное » Публикации » Жилищное право
Определение индивидуального жилищного строительства, несмотря на кажущуюся простоту, до сих пор вызывает достаточно много споров. В рамках статьи рассматривается порядок признания построек, возведенных на участках под ИЖС, незаконными, вследствие того, что они не отвечают установленным параметрам. Отдельное внимание уделяется процессу признания недвижимости не подходящей под определение ИЖС. В статье подчеркиваются причины, по которым правовая регламентация в сфере индивидуального жилищного строительства не имеет на данный момент твердой основы, позволяющей судам выносить точные и справедливые решения.  

Несмотря на то, что кампания против строительства многоквартирных домов в зонах индивидуального жилищного строительства началась в 2012 году, единообразного подхода к данной проблеме суды до сих пор не выработали. Приведем примеры.

Апелляционным определением от 01.07.2013 по делу N 33-9367/2013 Мособлсуд оставил без изменения решение Красногорского городского суда о признании возведенных строений самовольными постройками и сносе строений, возложении обязанности внести в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о прекращении права собственности, о выселении и снятии с регистрационного учета супруги ответчика и его несовершеннолетних детей.

В обоснование решения суд привел следующие аргументы: судебная экспертиза установила, что возводимые ответчиком строения являются многоквартирными жилыми домами; согласно заключению представителей Госстройнадзора строения не могут быть отнесены к категории индивидуальных жилых домов; в представленном проекте имеется несколько обособленных квартир, дом является четырехэтажным, в связи с чем требовалось проведение государственной экспертизы проекта; отсутствие прошедшего государственную экспертизу проекта не позволяет сделать вывод о безопасности строительства, об отсутствии необратимых последствий и возможного причинения ущерба гражданам в связи с возможным нарушением инсоляции земельных участков, нарушения расстояния между строительными объектами.

Вынесение указанного решения во многом объясняется участием в деле в качестве истца органов прокуратуры. Безрезультатно ответчик приводил доказательства проживания в возведенных домах только членов его семьи, заключения независимых специалистов о безопасности и соблюдении строительных норм и градостроительных регламентов. По-видимому, объединенные силы федеральной и муниципальной власти путем применения подобных "карательных" мер пытались предотвратить еще более масштабное нарушение гражданских прав граждан, какое совершил предприниматель В. Холод в подмосковных Вешках, продав помещения в подобном доме более чем 49 дольщикам, после чего построенный дом признали небезопасным и обязали собственников снести его за свой счет.

И все же мотивировка этого решения не представляется основанной на достаточных доказательствах, поскольку, возможно, гражданина и членов его семьи лишили единственного жилья из-за потенциальной возможности использования данного дома под многоквартирный и допуска для проживания посторонних людей. Но ведь даже в уголовном праве существует принцип недопустимости осуждения за мысли...

Мособлсуд в Апелляционном определении от 19.06.2013 по делу N 33-10765/2013 также оставил в силе решение о признании здания площадью 1121 кв. м самовольно возведенным и об обязании снести его, поскольку в материалах дела нет бесспорных и достаточных доказательств того, что самовольно возведенное здание соответствует требованиям безопасности жизни и здоровья неопределенного круга лиц, учитывая его фактическое назначение (использование в качестве гостевого дома). Как отметил суд, спорное здание, возведенное ответчицей на принадлежащем ей земельном участке с разрешенным использованием для ведения личного подсобного хозяйства, не отвечает признакам, характерным для индивидуального жилого дома, несмотря на наличие характеристики данного здания как жилого дома в техническом паспорте и свидетельстве о регистрации права собственности на него.

Апелляционным определением Мособлсуда от 31.01.2012 по делу N 33-2349/2012 отменено решение Мытищинского городского суда, удовлетворившего требования местной администрации о сносе самовольной постройки. В обоснование отмены было отмечено, что Мытищинский суд вопрос о проведении по делу судебной технической экспертизы не обсудил, а между тем от правильного решения указанного вопроса зависит применение норм закона об обязательности разработки проектной документации, проведения государственной экспертизы проектной документации, получения разрешения на строительство, проведения строительного надзора в ходе строительства, а следовательно, и разрешение вопроса о нарушении ответчиком указанных правил при возведении жилого дома. Кроме того, Мособлсуд справедливо заметил, что в решении не было указано, каким нормативным актом установлен критерий застройки спорного земельного участка.

Диаметрально противоположный подход продемонстрировал Мосгорсуд в Апелляционном определении от 18.03.2013 по делу N 11-8635, оставив в силе решение Тушинского районного суда об отказе в исковых требованиях префектуры о признании трехэтажного жилого дома общей площадью 2738 кв. м, построенного на участке площадью 0,17 га, самовольной постройкой и его сносе. Так, в решении указано, что, поскольку в данном случае суд рассматривал вопрос о лишении ответчика построенного и отремонтированного за его счет объекта недвижимости, наличие формальных оснований, таких как отсутствие разрешения на строительство либо возведение постройки с нарушением установленных градостроительных и иных норм и правил, само по себе еще не является безусловным основанием к сносу. Для правильного разрешения спора необходимо установить, нарушает ли факт возведения постройки права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан, и если нарушает, то какие конкретно права и каким образом нарушены. Например, при обследовании объекта не выявлено нарушений строительных норм и правил, установлено, что использование данных объектов недвижимости в качестве жилого помещения возможно.

В приведенных выше решениях вид разрешенного использования земельных участков был определен как "для индивидуального жилищного строительства" либо "для ведения личного подсобного хозяйства". Согласно ст. 4 Федерального закона от 07.07.2003 N 112-ФЗ "О личном подсобном хозяйстве" можно использовать участок для строительства дома, но при этом Закон не поясняет, должен ли дом быть объектом ИЖС и сколько семей может проживать в этом доме. Часть 3 ст. 48 Градостроительного кодекса РФ определяет, что объекты ИЖС - отдельно стоящие жилые дома с количеством этажей не более трех, предназначенные для проживания одной семьи, в отношении которых осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте. В соответствии с письмом Минэкономразвития России от 20.03.2013 N ОГ-Д23-1426 под количеством этажей следует понимать количество всех этажей, включая подземный, подвальный, цокольный, надземный, технический, мансардный.

К сожалению, положения ГрК РФ не учитывают действующих правовых реалий и не могут дать ответов на многие вопросы. Например, что подразумевается под одной семьей в смысле, придаваемом ГрК РФ? Каких родственников считать членами семьи? Например, у восточных народов России в понятие семьи может входить несколько десятков человек. Сколько гостей и в течение какого времени могут проживать в индивидуальном доме? Разработчики данной нормы не учли, что согласно жилищному законодательству собственник дома может разрешить проживание в своем доме другим лицам, не являющимся членами его семьи. Существенные площади индивидуальных жилых домов позволяют путем незначительной перепланировки помещений превратить их в многоквартирные. Что делать, если в ходе строительства дома у детей собственника возникла новая семья: считать этот дом многоквартирным и требовать прохождения процедуры изменения разрешенного пользования? Кроме того, многоквартирные планировки индивидуальных жилых домов характерны для курортных городов России, где собственники получают существенный доход от сдачи во временное проживание отдельных квартир, но почему-то подобные меры правового воздействия к жителям тех регионов не применяются. Налицо проявление некой дискриминации...

В соответствии со ст. 8 ГрК РФ утверждение правил землепользования и застройки возлагается на органы местного самоуправления. Так, градостроительные регламенты этих правил в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указывают:

  • виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  • предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
  • ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством РФ.

Так, согласно Правилам землепользования и застройки городского округа Коломна Московской области, утв. решением Совета депутатов городского округа Коломна Московской области от 26.12.2012 N 82/14-РП, в отношении жилой зоны Ж-1 установлены следующие предельные параметры разрешенного строительства: количество этажей жилых домов - три, в том числе мансарда или подвал; высота жилых домов - 15 м до конька скатной кровли; коэффициент использования земельного участка для трехэтажных строений - не более 45%. Таким образом, на участке площадью 1000 кв. м, соблюдая Правила, можно построить трехэтажный дом площадью не более 1350 кв. м, и поэтому в приведенном выше Апелляционном определении Мосгорсуда от 18.03.2013 по делу N 11-8635 дом площадью 2700 кв. м не мог быть построен на участке площадью 0,17 га с соблюдением градостроительных регламентов, поскольку максимальная его площадь могла составить только 2295 кв. м.

Следует отдельно отметить, что градостроительными регламентами допускается строительство в данной зоне индивидуальной жилой застройки блокированных домов с приквартирными участками от 120 до 400 кв. м, включая площадь застройки с количеством секций не более 10. Таким образом, многоквартирное жилищное строительство на землях индивидуальной жилой застройки (так называемые таунхаусы) законом не запрещено, но для соблюдения градостроительного регламента необходимо сначала земельный участок приобрести в долевую собственность не более чем 10 лицам, а затем осуществить выдел долей в натуре, оформив это соглашением и произведя постановку на кадастровый учет вновь образованных участков, после чего уже можно осуществлять строительство без серьезного опасения за судебное преследование.

К сожалению, во многих муниципальных районах правила застройки еще не приняты, а использование их норм позволило бы гражданам более эффективно отстаивать право собственности на возведенные здания.

Минэкономразвития подготовило законопроект, согласно которому с 2016 года деление земель на категории по целевому назначению (земли населенных пунктов, сельхозназначения, лесного и водного фондов, особо охраняемых территорий и объектов, земли запаса, а также промышленности, транспорта и т.д.) будет отменено. Вместо этого местные органы власти поделят свои территории на зоны, устанавливая для них перечень разрешенных видов использования, которых может быть несколько. Классификацию этих видов предстоит разработать федеральному правительству. Таким способом чиновники планируют снизить барьеры для строительства, а эксперты называют документ сырым и предрекают большие проблемы. Думается, что гражданам, которые выбрали индивидуальный способ обеспечения себя жильем, эти нововведения позволят более оперативно добиваться от местных властей смены разрешенного вида использования для своих целей. Действующим Федеральным законом от 21.12.2004 N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" предусмотрены крайне громоздкие процедуры и практически не осуществимые для приграничных с населенными пунктами земель сельскохозяйственных угодий, которые давно не используются по целевому назначению и превратились в пустыри.

Целью данной статьи ни в коей мере не является обеление недобросовестных застройщиков, особенно привлекающих деньги доверчивых граждан. Но правовая регламентация в данной сфере не выдерживает критики. Представляется необходимым установить нормативное ограничение количества проживающих в жилых домах, расположенных в зонах индивидуальной жилой застройки, поскольку права соседей будут ущемлены, если на соседнем участке поселится табор. Такое ограничение можно устанавливать с учетом региональных особенностей плотности населения. Так же, как и квартиры, индивидуальные дома не должны быть "резиновыми". Высшей судебной инстанции пора уже выработать конкретные критерии нарушения самовольной постройкой прав и охраняемых законом интересов других лиц и критерии угрозы жизни и здоровью граждан, иначе становится непонятным, почему в одном случае обязывают снести дом площадью 1100 кв. м, а в другом - отказывают в сносе дома площадью 2700 кв. м. Ведь только подобная детализация норм и практики их применения позволит избежать их произвольного применения судом.